Повышаем финансовую грамотность.
Может ли дом быть активом? Безусловно. Это одна из самых ликвидных ценностей (после драгоценных металлов, конечно), в которую инвесторы вкладывают деньги. Дом может быть прекрасным активом, способным приносить постоянный пассивный доход . Если Вы читали мою предыдущую статью, то можете подумать, что я себе противоречу! Отнюдь. Я просто покажу другую схему инвестирования в недвижимость.
Но сначала давайте определим, кто является инвестором, а кто трейдером (флиппером). Инвестор нацелен на долгосрочный финансовый эффект от своих вложений, с целью постоянного дохода (денежного потока). Трейдер стремится к единоразовой прибыли. На примере покупки дома, это значит, что инвестор покупает дом, с целью сдать его и получать ежемесячный доход, в то время, как трейдер ищет возможность купить его подешевле и перепродать, получив единовременный выиграш и прирост капитала. Понятие трейдер или, проще сказать, профессиональный спекулянт, в мире финансов не несёт негативной окраски. Но деятельность таких предпринимателей попадает под пристальное внимание финансовых органов и облагается повышенными налогами. В то время, как у инвесторов есть возможность избежать налогов. Как же это сделать?
Такие активы, как собственный бизнес или недвижимость, требуют финансового интеллекта, но, при этом, обеспечивают бОльший контроль за всеми этапами инвестирования. Контроль – ключевое слово и основной секрет удачного и выгодного инвестирования. Большинство считает инвестирование рискованным делом. Обычно полагают, что чем больше вложено денег, тем присутствует бOльший риск. Это верно, но только в том случае, если инвестор не может контролировать процесс после вложения своих денег.
Немного о бумажных активах. К ним относятся : сберегательные счета, акции, облигации, паи взаимных или индексных фондов. Например, Вы приобрели акции компании «N». Приобрели сами, после детального изучения рынка, сравнения фактов и мнений о компании. Или же, ещё хуже, вслепую, по совету финансового консультанта или знакомого брокера. Но рынок неожиданно «просел» вследствие очередного кризиса, и акции «N» снизились в цене. Вы на этом потеряли деньги. Знакомая ситуация?
Происходит это по причине отсутствия контроля. Грубо говоря, мы отдаём деньги и можем только пассивно наблюдать за дальнейшими событиями. Можем и выиграть, но, в подавляющем большинстве случаев, проиграем. Главный недостаток бумажных активов в том, что мы не в состоянии их контролировать. Это как покупка автомобиля без руля: ехать такой автомобиль может, но садиться в него опасно для жизни.
Я не говорю, что на ценных бумагах нельзя заработать, но это более рискованно, требует больших знаний и времени на отслеживание рынка. В таком бизнесе мы часто сталкиваемся с устаревшей информацией, дезинформацией, частными мнениями, приёмами «накачка-сброс» (с целью повысить бумажные активы в цене, создать ажиотаж, а потом избавиться от них) и прочими «цирковыми трюками».
Именно поэтому такие известные и богатейшие инвесторы, как Дональд Трамп, Уоррен Баффет и Роберт Кийосаки, не занимаются спекуляциями на биржах. Или, по крайней мере, делают это не в первую очередь. В первую очередь, они инвестируют в бизнес и в недвижимость. Под бизнесом я подразумеваю дело, которое способно приносить пассивный доход. Если в бизнесе нужно тяжело и регулярно работать, то это уже не актив. Он превращается в работу (пассив). Подробнее об этом напишу в другой статье, а мы возвращаемся к недвижимости и тому, как сделать из неё актив.
Представим себе, что мы покупаем дом, но не для себя, а с целью сдать его в наём. Ещё лучше, если в доме несколько квартир! После ознакомления с объектом, мы можем определить его состояние, подсчитать необходимые средства на ремонт (если он необходим) и, самое главное, определить оплату, которая будет поступать от жильцов за съём квартир. При нехитрых подсчётах поступлений, можно понять, сколько лет понадобится для погашения кредита. И погасить его помогут нам жильцы дома! При этом, мы будем иметь гораздо бOльший контроль над всем процессом, чем на рынке акций.
Такую покупку дома целесообразно осуществить с использованием рычага. Эффект рычага обозначает : мы можем делать больше меньшими средствами. К примеру, если мы кладём наши деньги в банк, то рычага у нас нет (коэффициент рычага в накопительных средствах составляет 1:1), так как вкладчик использует только свои деньги. Если же банк даёт 80% необходимой для покупки суммы, а мы только 20%, то, используя деньги банка, мы добиваемся коэффициента рычага 1:4.
В данном случае, заёмные средства не являются рискованными. Во-первых, банк оценит такую покупку как надёжную. Соответственно, в большинстве случаев, кредит можно будет получить под меньшие проценты. Для первоначального капитала достаточно будет иметь 15-20% собственных вложений (по крайней мере, так обстоит дело в Германии). Во-вторых, при необходимости, дом можно будет отремонтировать за деньги банка. В-третьих, мы, на законных основаниях, уходим от налогов на доход! Как только кредит будет выплачен и необходимость налогов станет снова актуальной, мы сможем взять другой объект недвижимости и снова, законно, уйти от налогов, даже при том, что первый объект к тому времени уже будет настоящим активом, генерирующим доход.
Ещё один важный момент. Истинная стоимость недвижимости никак не связана с его ценой. Многие люди, наблюдая, как растёт в цене их, когда-то взятый в кредит дом, искренне полагают, что они богатеют. Настоящая стоимость недвижимости с 2002 года не только не растёт в цене, но и существенно падает. Цена растёт только из -за обесценивания тех платёжных средств, которые большинство людей считают и называют деньгами. То есть из-за инфляции.
После того, как в 1971 году президент Никсон отменил «золотой стандарт» (золотое обеспечение доллара как основной мировой валюты), и США стали печатать ничем не обеспеченные бумажные фантики, инфляция стала неотъемлемой частью нашей жизни. Если Вы наблюдаете за процессом печатанья «денег» в Америке и, в последнее время, также в Европе, то должны знать, что реальная инфляция «крепких» доллара и евро составляет минимум 10% в год, а не 2-3%, заявленных официальной статистикой. Такую инфляцию в последние годы подтверждают также цены на драгоценные металлы.
Истинная же ценность нашего дома, сдаваемого внаём, основывается на квартплате, которую будут платить жильцы, а не на состоянии рынка и инфляционных процессах. Если мы захотим повысить квартплату, то это решение мы примем сами, а не рынок. Это и есть контроль над доходом и расходом. Правда, если такое повышение превысит настоящую стоимость жилья, то жильцы просто переедут от нас в другой дом. История показывает, что даже в кризис, когда цены на саму недвижимость падают, оплата за съёмные квартиры держится на месте либо даже растёт, так как спрос на такие квартиры только увеличивается.
Конечно, это упрощённая схема. Нужно будет проанализировать состояние и цену недвижимости, ситуацию с работой по найму в данном регионе, демографическую ситуацию, развитие промышленности, соотношение спроса и предложения на рынке жилья. Но основная идея достаточно проста. Приобретая два-три таких объекта в актив и получив денежный поток, мы сможем, наконец, позволить себе пассив в виде своего дома для собственного проживания. А в идеальном варианте – больше не работать каждый день. Таким образом, кредит будет работать на денежный поток, направленный в наш карман. А значит, дом будет уже активом.
Если же мы покупаем дом в кредит для личного проживания (пассив), то использование заёмных средств следует признать рискованным, поскольку мы сами, в одиночку, вынуждены погашать кредит с процентами, а также будем не в состоянии контролировать истинную стоимость дома. Она зависит от состояния рынка и покупательной способности денег.
Итак, контроль – это основное условие надёжных инвестиций.
Проблема подавляющего большинства людей в том, что они спешат обзавестись пассивом, не имея никаких активов. Работа по найму, как я уже писал, к активу не относится. Многие искренне недоумевают, как же они будут приобретать недвижимость и сами, при этом, продолжать жить в съёмной квартире. Я же считаю это целесообразным, по крайней мере, применительно к первому объекту недвижимости. Стоит только сесть с карандашом, листком бумаги и подсчитать. Попробуйте сами 
P.S. «На закуску» предлагаю красивое видео «The City Limits». Разверните на полний экран и прочувствуйте!
Спасибо за добавление статьи в: